Omgevingsvergunning
In 2024 is de nieuwe Omgevingswet ingegaan. Wij kunnen voor u de aanvraag van een omgevingsvergunning verzorgen bij het vernieuwde Omgevingsloket. Deze vergunning moet u aanvragen als u iets wilt veranderen aan uw woning of aan uw tuin.
Wij stellen hiervoor de benodigde bouwtekeningen op, namelijk: situatietekening, plattegronden, doorsneden, gevels en bouwtechnische details. Maar ook ventilatieberekeningen, daglichtberekeningen, oppervlakte tekeningen en brandveiligheidstekeningen. Daarnaast zorgen we voor een goede communicatie met alle betrokken partijen, zoals de constructeur, installateur en klimaatadviseur. Deze partijen stellen op basis van onze tekeningen hun eigen berekeningen en tekeningen op. De tekeningen/berekeningen dienen wij vervolgens in bij het Omgevingsloket en we zorgen dat alle tekeningen op elkaar afgestemd zijn.
Als er reactie van de gemeente of Welstandscommissie terugkomt met de vraag tot aanpassingen of verduidelijkingen, dan verzorgen wij het contact met de gemeente, de eventuele aanpassingen en het contact met de Welstandstandscommissie.
We hebben de afgelopen jaren veel ervaring opgedaan met dakkapellen, aanbouwen en opbouwen, maar ook met complexere aanvragen zoals nieuwbouw, transformatie, splitsingen en functiewijziging. Benieuwd naar ons portfolio? Klik dan hier.
Weet u alles al van vergunningen, maar wilt u weten waar wij het verschil maken? Klik dan hier.
Vergunningscheck
De eerste stap die wij aanraden is controleren of een omgevingsvergunning nodig is. Via de vergunningscheck in het Omgevingsloket kunt u zelf controleren of u een vergunning nodig heeft of een melding moet doen. Maar dit kunnen wij natuurlijk ook voor u verzorgen.
Omgevingsplan, welstandsnota en bouwvoorschriften
Heeft u de vergunningscheck doorlopen en komt hieruit dat een vergunning nodig is? Dan starten we met het doorlezen van het voor uw gebied geldende omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Hiervoor gebruiken wij “Regels op de kaart”. Hier kunt u zien welke regels en beleid gelden op een bepaalde locatie en de toekomstige ontwikkelingen bekijken. Een omgevingsplan bevat regels over wat er met de ruimte in de gemeente mag gebeuren.
Een omgevingsplan bestaat uit twee onderdelen:
- Een plankaart. Dit is een kaart met kadastrale ondergrond waarop de verschillende (sub)bestemmingen welke voor het plangebied van toepassing zijn worden weergegeven. Alles wat op de kaart staat is ook opgenomen in de regels.
- De regels/voorschriften. In de regels wordt het gebruik geregeld dat voor de afzonderlijke bestemmingen mogelijk is. Daarnaast wordt opgenomen of er gebouwd mag worden binnen de bestemming en onder welke voorwaarden.
Daarnaast moet u rekening houden met de welstandseisen van de gemeenten. Die staan in de welstandsnota of bijgevoegd in het omgevingsplan. Hierin staat bijvoorbeeld of uw bouwwerk architectonisch of qua uiterlijk moet passen in de omgeving.
Verder moet uw plan voldoen aan de bouwvoorschriften, dit zijn de wetten en regels die voor ons van toepassing zijn:
- Omgevingswet
Deze wet vormt de basis voor de bouw- en gebruiksvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012. - Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
Dit besluit bevat voorschriften over (ver)bouw van bouwwerken, over de staat en het gebruik van bouwwerken, open erven en terreinen, over sloop en over veiligheid tijdens bouwen en slopen. Het Bbl bevat ook de regels over vergunningsvrij bouwen en brandveilig gebruiken van gebouwen.
Vooroverleg, principe verzoek of conceptverzoek
Bij een complexer bouwproject kan het handig zijn om eerst een vooroverleg in te dienen. Afhankelijk van de gemeente heet dit ook wel principe verzoek of conceptverzoek. Dit is niet verplicht, maar kan helpen om te bepalen of het plan überhaupt haalbaar is. De gemeente bekijkt dan eerst of uw plan past binnen de geldende regels van het omgevingsplan. Daarnaast bekijkt de gemeente of uw plan voldoet aan redelijke eisen van welstand en/of monumentenzorg. Ook zijn er lagere kosten aan verbonden dan aan het daadwerkelijk indienen van de vergunningaanvraag. Het feit dat de gemeente kan meekijken met het bouwplan vanaf een vroeg stadium, zorgt ervoor dat ze geïnformeerd zijn en soms welwillender tegenover het plan (geen garanties).
Een andere optie voor een snelle verkenning van het plan, is de aanvraag te splitsen in een ruimtelijke aanvraag en een technische aanvraag, hieronder beschreven.
Scheiding ruimtelijke en technische aanvraag
Op 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingswet ingegaan en het Omgevingsloket vernieuwd. Het is nu mogelijk om een vergunningaanvraag te splitsen in een ruimtelijke aanvraag en een technische aanvraag (de omgevingsplanactiviteit bouwwerken en de technische bouwactiviteit). Bij de ruimtelijke aanvraag wordt het plan getoetst op de regels voor de fysieke bouwomgeving, zoals bouwhoogte, bebouwingspercentage en goothoogte. Ook wordt er gekeken naar de beoogde functies en de Welstandseisen. Bij de technische aanvraag wordt het plan getoetst aan de hand van het Besluit bouwwerken leefomgeving (bbl). Dit omvat onder meer eisen aan de constructieve veiligheid, brandveiligheid, gezondheid en duurzaamheid.
Het splitsen wordt ook wel “de knip” genoemd. Voor de aanvrager is het voordeel, dat sneller duidelijk wordt of het plan überhaupt haalbaar is en het plan nog niet helemaal technisch uitgewerkt hoeft te worden. Voor de gemeente is het voordeel dat ze dan eerst een verkennende beoordeling kunnen doen (de ruimtelijke aanvraag), wat minder tijd kost dan een complete beoordeling. Als het plan nog niet door de ruimtelijke aanvraag heen komt, dan is het niet nodig voor de gemeente om alle technische aspecten te toetsen waar dat voorheen wel nodig was.
Omgevingsloket
Het nieuwe Omgevingsloket is een online omgeving waar alle digitale informatie over de bebouwde omgeving te vinden is. Denk aan de verschillende regels vanuit gemeente, provincie, waterschap en Rijk. Het doel is een compleet beeld geven van wat kan en mag in uw leefomgeving.
Wat u kunt doen in nieuwe Omgevingsloket:
- zien of er een vergunning of melding nodig is voor een (bouw)project;
- een vergunningaanvraag indienen of een melding doen;
- op een kaart zien welke landelijke en lokale regels op een locatie gelden;
- aangeven wat u bij plannen aan participatie heeft gedaan en wat het resultaat daarvan is;
- een overzicht met uw eigen aanvragen en meldingen zien.
Waarom Bureau Boom?
Vaak krijgen we bericht van particulieren of bedrijven die zelf een aanvraag opgestart hebben en er niet uitkomen, of door de gemeente gevraagd zijn extra stukken aan te leveren. Ze zijn dan meestal verward over de procedure en welke tekeningen nodig zijn en in paniek omdat alles moet worden aangeleverd voor een bepaalde datum (de aanvraag is immers al opgestart). In dit soort gevallen kunnen we natuurlijk hulp bieden.
Maar nog beter is het om ons te betrekken vanaf de start van het project. Dan zorgen we voor een goed verloop van de aanvraag en nemen we zorgen weg bij de opdrachtgever. Dit doen we door vooraf bestaande tekeningen op te stellen op basis van archief tekeningen of inmeting. Vervolgens stellen we tekeningen van de nieuwe situatie op in overleg met de opdrachtgever. Daarbij controleren we alvast of alles voldoet aan de geldende regels. Ook schrijven we de constructeur en andere partijen aan zodat deze stukken op tijd worden aangeleverd. Het contact met alle derden partijen kan via ons lopen en dat kunnen er soms best veel zijn. Een ander voordeel is dat van tevoren duidelijk is wat de kosten zullen zijn, voor Bureau Boom en voor de derde partijen (constructeur, sondering, archeologie, duurzaamheid, BENG berekening, brandveiligheid etc.). De leges van de gemeente hangen af van de bouwkosten en de aard van het project.
Zoals eerder genoemd hebben we inmiddels veel ervaring, in 2014 werd onze eerste vergunning succesvol verleend. We hebben in de afgelopen jaren vergunningaanvragen gedaan bij de volgende gemeentes:
- Den Haag
- Leiden
- Hillegom
- Zoetermeer
- Alphen aan den Rijn
- Waddinxveen
- Aalsmeer
- Bodegraven-Reeuwijk
- Hilversum
- Wassenaar
- Noordwijk
- Katwijk
